[子愿移民]浅析各国房产投资市场环境(亚洲篇)


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浅析各国房产投资市场环境(亚洲篇)

2020-09-03

前言

近年来,海外房产投市场越来越受到大众欢迎。一是因为国内市场的风头已经过去,投资金额过高买家很难复制当年的暴富神话。二是合理合法的海外投资可以规避一些资产持有风险,实现资产的多重配置。

在分析各国的房产市场之前先谈一个对于一些初级的投资客而言会犯的错误。

1. 投资房不等于自住房。投资房与自住房的选择标准是不同的。投资房产我们要考虑的因素是这栋房产的投资回报有多大?以及将来好不好卖?出租回报多少?持有成本多少?

2. 带有“偶尔可以过去住住”的念头。实际上我们在国外投资的房产是很少有机会过去居住的。而您只要抱有这种自住的念头很容易对您的投资判断产生一定的干扰。也会影响到您的一些持房期间收益。

3. 实际上很少有客户在进行海外房产投资时只追求极致的收益,所以分清楚您的投资是纯粹为了收益还是抱有其他目的?(比如身份,教育等)

本期主要分析亚洲的房产市场,亚洲的房产市场个人认为是比较符合国人投资期望的市场,特别是东南亚的市场。因为东南亚各国人口从习性到文化都跟国人有一定重合,这导致他们的当地人的购房思维,房产市场都跟国内有相似的地方。亚洲拥有发达国家,发展中国家,市场是比较具有多元性的。

本期主要讨论一些比较有特点的亚洲国家:日本,马来西亚,菲律宾,泰国,柬埔寨,迪拜(阿联酋)。

首先我们要明确一点,宏观上影响房价的因素就是国家经济情况,人口规模,年龄结构,产业活力等。所以不管您在哪个国家置业都要挑人口多,产业丰富,GDP高的城市(一般是首都)。

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(声明:本篇文章仅仅只是一些亚洲国家的房产投资市场环境的分析,以及该国适合什么类型的投资者的一点建议。如果您有在某个国家投资房产的意向,您还需要深度了解该区域市场.比如该区域每年的交易量,房价的涨幅情况,二手房的成交率等)

日本

日本的房产市场是比较成熟的市场,市场有统一的登记管理,投资的安全性是有很好的保障的。但日本购买完房产后会比国内多一个每年的固定资产税(固定资产税额=固定资产税评价额×1.4%)。东京市区人口1400万(东京都市圈3700万),这样的人口规模以及丰富的产业加上作为世界第三经济体的经济规模保证了东京的房价不太可能会贬值。但是已经在高位的房价导致国人很难在日本通过炒楼投机。日本房产市场的优势是:拥有稳定的投资环境,日元也是很好的避险货币,以及极为优秀的租凭市场。所以日本房产可以算得上是一个很不错的理财产品。也有很强的保值属性。适合想要资产配置的投资者或者是想通过收租获取稳定收益的投资者。

马来西亚

马来西亚的某些地区的房产价格实际上已经被国人炒得虚高了,如果您想投资马来西亚的房产,我的建议也还是投资吉隆坡的。相比较国内的房产市场,马来西亚的房产市场还处在中期的阶段,投资环境比较宽松,有一定升值空间。政府也有一些利于投资者的贷款政策(最高可代70%)以及比国内低的贷款利率。马来西亚的缺点是房产市场水比较深,对于初级投资者而言容易买到价格虚高的楼盘。马来的房产市场也发展了好几年,现在肯定不能算是初期阶段了,所以投资收益可能会达不到您的心理预期。优点也是满明显的,马来西亚是亚洲的教育强国,医疗强国,房产地段挑的好很容易吃到留学生以及养老这两种人群的人口红利。

也有一些人看中第二家园这个身份。适合想要配套身份,或者是有想法让子女出国留学的投资者。

菲律宾

菲律宾在个人看来是最有可能复制国内房产暴富神化的一个国家。对于看重收益的投资者而言,越是发展中国家,机会越多。因为他的黄金发展周期会给他带来好的经济增长,从而影响房价增长。菲律宾2019年的GDP增长在6%,算是比较高的。在东南亚的这些国家里,菲律宾的租金收益也是最高的。而且菲律宾是一个人口大国,首都马尼拉有2400多万的常住人口,这个人口规模跟上海是一样的,人口密度却是上海的10倍,而且平均年龄才24岁不到。在未来几年这些人就会变成刚需购房的群体。所以要是现在入场还算是房地产经济的初中期。这个跟90年代的中国是很像的,当时的中国平均年龄27岁,人均GDP跟现在的菲律宾也差不多,这是一个非常恐怖的数据。该国买房也有配套的菲律宾绿卡项目。菲律宾的缺点在我看来是未来政党的不确定因素太多。菲律宾是西方民主的政党体系,而且经常会在中美之间摇摆,加之现在国际局势较为紧张,菲律宾又参杂其中,这会引起一些海外投资者的担忧。但是未来是一个说不准的时间点,它不应该成为限制你现在投资的一种说辞。适合所有投资者。

泰国

泰国也是一个前两年很火热的房产投资国家,如果纯粹只看重投资回报,现在入场稍稍有点晚了,甚至今年的泰国市场都有些低迷了。泰国房产的优点就是房价较低,一些城市比如曼谷,普吉岛,房屋出租率还是很高的。缺点是一些稀有的度假区域房价有点高了,升值空间有限。适合一些不是很看重收益,或者有想法经营民宿的投资者。

柬埔寨

现在应该没有人会去这个国家投资了吧。初期投资者赚的盆满钵满,现在去就是接盘。

迪拜(阿联酋)

迪拜在我看来就是一个富豪们的游乐场,富豪是不会在意二手房的(除非极为优秀的地段)。所以房产的流通性是较弱的。由于阿拉伯人可获得免费土地和无息贷款来自建住宅,因此,迪拜的房子几乎都是被外国的购房者和投资客买走的。虽然有着极高的租金毛利率,但是在目前而言迪拜还是缺少人口作为支撑。这样的环境也导致迪拜的房价增长比较缓慢而且会有波动,不过正是因为房价波动,一些眼光老辣的投资者在这个地方还能获取一定收益。迪拜房产跟日本房产有着一些相似的地方。同样可以作为资产配置的产品,同样通过出租获取大部分收益,但迪拜的房产持有成本更低,购买成本更低(无租金所得税,增值税)。但出售可能会更不容易。适合想要资产配置的投资者和一些经验老练的投资者。